Poucas discussões tributárias geram tanta insegurança prática para holdings patrimoniais e imobiliárias quanto a imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social. A Constituição Federal, no art. 156, § 2º, I, garante a não incidência do imposto nessas operações, ressalvando apenas os casos em que a atividade preponderante do adquirente seja a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. A dúvida que atormenta contribuintes e municípios é: essa ressalva também vale para a simples integralização de capital, ou se aplica apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica?

O Supremo Tribunal Federal deveria ter resolvido essa controvérsia no julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108). Chegou perto: no Plenário Virtual, formou-se placar parcial de quatro votos favoráveis à tese da imunidade incondicionada. Mas um pedido de destaque interrompeu a votação, zerou os votos já proferidos e remeteu o processo ao Plenário Físico, onde será integralmente rejulgado, sem data prevista para conclusão.

Enquanto isso, a vida segue nas instâncias ordinárias. E uma análise de acórdãos recentes (entre março e junho de 2026) da 1ª e da 2ª Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul mostra um panorama importante para quem estrutura ou já estruturou holdings no estado: nenhuma das duas Câmaras está reconhecendo a imunidade incondicionada enquanto o STF não decide.

O que a 1ª Câmara Cível vem decidindo

Em apelação cível julgada em 28/05/2026 (1), a 1ª Câmara negou a imunidade a uma empresa que não conseguiu comprovar receitas alheias à atividade imobiliária. O acórdão fixou tese expressa: a imunidade do ITBI não se aplica quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, sua locação, ou arrendamento mercantil. Chamou atenção um detalhe: a reclassificação contábil de imóveis para o ativo circulante e a locação de diversos bens, ainda que não devidamente escriturados, foram considerados indícios suficientes de preponderância imobiliária. Ou seja, a falta de formalização contábil não ajudou o contribuinte; pelo contrário, foi usada como prova contra ele.

Em outro julgado da mesma Câmaral (2), o contribuinte pediu a suspensão do processo até que o STF decidisse o Tema 1.348, tendo sido indeferido o pedido. A Câmara entendeu que, havendo comprovação no processo administrativo de que a empresa efetivamente atuava no ramo imobiliário, a imunidade deve ser afastada desde já, sem necessidade de aguardar o desfecho no STF.

O recado da 1ª Câmara é direto: o mérito é julgado com base na prova dos autos, o ônus de demonstrar a ausência de atividade preponderante imobiliária é do contribuinte, e a pendência do Tema 1.348 não serve como salvo-conduto processual.

O que a 2ª Câmara Cível vem decidindo

Já a 2ª Câmara tem um padrão decisório mais matizado, mas não necessariamente mais favorável ao contribuinte na tese de fundo.

Em agravo de instrumento julgado em 16/06/2026 (3), a Câmara reconheceu expressamente que a questão da imunidade em casos de atividade preponderante imobiliária "é controvertida e pende de definição pelo STF no Tema 1.348", o que impede o reconhecimento de imunidade incondicionada. Apesar disso, o contribuinte venceu, mas não pela tese da imunidade, mas porque o Município havia arbitrado o valor do imóvel unilateralmente, sem instaurar processo administrativo com contraditório. A Câmara aplicou o Tema 1.113 do STJ, que exige justamente esse processo prévio antes de o Fisco afastar o valor declarado pelo contribuinte, e suspendeu a exigibilidade das guias de ITBI por vício formal.

Esse mesmo padrão se repete em dois outros casos, ambos julgados em 2026 (4 e 5), um deles envolvendo imóvel rural com integralização parcial. Em ambos, a discussão girava em torno do valor do imóvel exceder o capital social integralizado, hipótese do Tema 796/STF, que já autorizou a tributação do excedente. Um dos acórdãos chega a mencionar, em obiter dictum, que o relator do Tema 1.348 no STF já havia se manifestado favoravelmente à incondicionalidade da imunidade quanto à atividade preponderante, mas deixa claro que essa posição ainda não é vinculante. Nos dois casos concretos, como o Município havia promovido processo administrativo regular e comprovado divergência de valor, a cobrança sobre o excedente foi mantida em prejuízo do contribuinte.

Por fim, em apelação julgada em 04/03/2026 (6), a 2ª Câmara enfrentou um caso em que a imunidade havia sido concedida sob condição resolutiva, sujeitando a verificação posterior a atividade efetivamente exercida. No caso, a empresa não teve receita operacional durante todo o período de verificação, o que impossibilitou aferir se a atividade preponderante era ou não imobiliária. A Câmara entendeu que essa ausência de movimento operacional pesa contra o contribuinte pois a finalidade da imunidade é fomentar atividade produtiva, não abrigar empresas inativas, e ainda constatou que o imóvel estava sendo explorado por terceiros, com alvarás de funcionamento em nome de outras empresas, o que reforçou a conclusão de exploração imobiliária não contabilizada.

Convergências, divergências e o caminho mais promissor

A leitura atenta desses julgados recentes mostra que as duas Câmaras convergem em não presumir a imunidade incondicionada enquanto o STF não decide, e ambas colocam sobre o contribuinte o ônus de comprovar a ausência de preponderância imobiliária.

Já nos casos analisados em que houve decisão a favor do contribuinte, a fundamentação foi a exigência de processo administrativo prévio, com contraditório, para o Fisco arbitrar valor diferente do declarado pelo contribuinte, com base no Tema 1.113/STJ.

Na prática, isso sugere que, para contribuintes gaúchos discutindo ITBI em integralização de capital hoje, a estratégia mais promissora não é apostar todas as fichas na tese de que a imunidade independe da atividade da empresa, tese que ainda não tem amparo vinculante em nenhuma instância. É mais eficaz verificar, antes, se o Município seguiu o devido processo legal ao questionar o valor declarado. Ausência de processo administrativo prévio, no atual estágio da jurisprudência do TJRS, tem se mostrado um fundamento com chances reais de êxito, independentemente de qual seja, no futuro, a decisão final do STF sobre o Tema 1.348.

O que isso significa para quem estrutura holdings no RS

Alguns cuidados práticos emergem claramente dessa leitura conjunta dos julgados.

Manter a atividade operacional documentada é essencial. Empresas que ficam sem receita durante o período de verificação da atividade preponderante, quando o município adota regime de apuração posterior, correm risco real de perder a imunidade por simples inatividade, independentemente de sua real vocação de negócio.

A informalidade também custa caro. Locações não escrituradas, uso do imóvel por terceiros sem registro contábil e imóveis reclassificados para o ativo circulante têm sido tratados pelo TJRS como evidência de atividade imobiliária preponderante, mesmo quando o contribuinte alega o contrário.

Aguardar o STF não é estratégia processual viável., pois pedidos de suspensão de feitos até a conclusão do Tema 1.348 têm sido indeferidos.

Assim, os vícios formais no lançamento merecem atenção prioritária. Antes de discutir a tese de fundo sobre a imunidade, vale verificar se o Município instaurou processo administrativo regular para questionar o valor declarado, sendo que a a ausência desse procedimento tem sido, nos julgados analisados, o argumento com maior taxa de sucesso.

O desfecho do Tema 1.348, quando finalmente ocorrer no Plenário Físico do STF, deverá reorganizar esse quadro, inclusive quanto à modulação de efeitos, tema sensível em precedentes tributários dessa natureza. Até lá, a imunidade incondicionada deve ser tratada como uma tese em construção, e não como um direito já assegurado.

(1) TJRS, Apelação Cível nº 5055710-54.2025.8.21.0010, 1ª Câmara Cível, julgado em 28-05-2026, origem em Caxias do Sul.

(2)TJRS, Agravo de Instrumento nº 5123144-08.2026.8.21.7000, 1ª Câmara Cível, decisão monocrática, julgado em 17-04-2026, origem em Porto Alegre.

(3)TJRS, Agravo de Instrumento nº 5106397-80.2026.8.21.7000, 2ª Câmara Cível, julgado em 16-06-2026.

(4) TJRS, Apelação Cível nº 5006549-43.2023.8.21.0011, 2ª Câmara Cível, julgado em 04-03-2026, origem em Cruz Alta (remessa necessária avocada).

(5) TJRS, Apelação Cível nº 5110861-66.2024.8.21.0001, 2ª Câmara Cível, julgado em 04-03-2026, origem em Porto Alegre.

 (6) TJRS, Apelação Cível nº 5110861-66.2024.8.21.0001, 2ª Câmara Cível, julgado em 04-03-2026, origem em Porto Alegre.